Kebutuhan akan rumah hunian sangat meningkat pesat di Indonesia. Namun ketersediaan akan perumahan Rumah Tapak (landed house) sangat minim sehingga perlu upaya baru dalam hal pemenuhan kebutuhan akan rumah hunian bagi masyarakat. Salah satu cara untuk memnuhi kebutuhan akan rumah hunian di dalam terbatasanya ketersediaan akan lahan untuk perumahan tapak adalah pembangunan akan rumah susun. Rumah susun dibangun secara vertikal sehingga untuk pembangunannya tidak memerlukan area atau lahan yang luas untuk alas bangunnya. Hal ini sangat dibutuhkan terutama didaerah perkotaan dimana tanah dengan konsep landed house mempunyai harga jual yang sangat tinggi dan tidak mungkin dimiliki oleh generasi milenial. Selain itu pembangunan rumah susun membuat ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh.
Dalam rumah susun terrdapat perbedaan alas hak kepemilikan dengan alas hak kepemilikan rumah tapak (landed house). Dalam satuan rumah susun alas hak kepemilikan adalah hak milik atas satuan rumah susun yang mana hak tersebut terdapat milik perseorangan yang dikelola sendiri oleh pemiliknya maupun hak bersama yang harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaan rumah susun beserta lingkungannya harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab.
Definisi rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 1 angka 1 adalah “bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”.
Jika dilihat dari definisinya, bangunan rumah susun distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah.
Sobat legal mari kita simak penjelasan akan perhinpunan penghuni berikut :
A. Perhimpunan Penghuni.
Terkait dengan aspek kepenghunian, terdapat beberapa pengaturan yang mengatur mengenai perhimpunan penghuni, yakni :
- Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun;
- Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun; dan
- Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 1 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan perhimpunan penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni. Dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 19 ayat (1) menyebutkan bahwa “penghuni rumah susun wajib membentuk suatu perhimpunan penghuni”, dimana perhimpunan penghuni ini dibentuk dengan tujuan untuk mengatur dan mengurus serta menjamin ketertiban, kegotongroyongan, dan keselarasan sesuai dengan kepribadian Indonesia dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Setelah perhimpunan penghuni terbentuk maka perhimpunan penghuni dapat menunjuk badan pengelola yang nantinya akan bertugas menyelenggarakan pengelolaan dengan melakukan pengawasan terhadap penggunaan bersama, benda bersama, tanah bersama dan pemeliharaan serta perbaikannya.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun perhimpunan penghuni diberi kedudukan sebagai badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, sehingga dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik, dan dengan wewenang yang dimilikinya dapat mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Pembentukan perhimpunan penghuni wajib dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan khusus untuk DKI Jakarta disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat.
B. Rapat Pendirian Perhimpunan Penghuni.
Berdasarkan kepada Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun, dinyatakan bahwa dalam pembentukan perhimpunan penghuni, para pemilik dan/atau para penghuni rumah susun terlebih dahulu mengadakan rapat pembentukan perhimpunan penghuni, dan dari rapat tersebut hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) Rapat.
Setelah diselenggarakan rapat , kemudian Rapat Pengurus menunjuk satu orang sebagai kuasa guna menghadap Notaris untuk membuat pernyataan dari segala apa yang telah diputuskan dalam Rapat. Selanjutnya, di dalam Rapat, dengan tidak mengurangi izin dari yang berwajib, telah diputuskan serta ditetapkan mengenai Anggaran Dasar Perhimpunan Penghuni.
pengurus perhimpunan penghuni sekurang-kurangnya terdiri dari seorang ketua, seorang sekretaris, seorang bendahara, dan seorang pengawas yang mana keanggotaannya dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari anggota perhimpunan penghuni melalui rapat.
Yang dapat menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni. Pembentukan perhimpunan penghuni tersebut sangat penting, karena mempunyai tugas dan wewenang untuk mengelola dan memelihara lingkungan rumah susun, dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata tertib penghunian.
Kemudian siapa saja yang dapat menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah mereka yang benar-benar menghuni atau menempati satuan rumah susun baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum lainnya. Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni. Apabila penyelenggara pembangunan rumah susun terkait belum dapat menjual seluruh satuan rumah susun, maka penyelenggara pembangunan rumah susun tersebut bertindak sebagai anggota perhimpunan penghuni.
C. Perijinan Lanjutan.
Perhimpunan penghuni nantinya akan mempunyai akta pendirian perkumpulan yang dibuat oleh notaris bersangkutan kemudian setelah akta pendirian perkumpulan telah selesai maka akan diterbitkan Surat Keputusan dari Kementerian Hukum dan Ham sebagai bukti bahwa perkumpulan Perhimpunan Penghuni telah sah dan terdaftar di Kementerian Hukum dan Ham, setelah itu dilanjutkan dengan pengurusan NPWP, Ijin Lokasi dan NIB Perkumpulan Penghuni.
Sobat legal jika hendak mendirikan perkumpulan penghuni namun masih bingung bagaimana caranya atau hendak berkonsultasi terlebih dahulu mengenai pendirian Perhimpunan Penghuni maka segera call/whatsapp Kami di 081808117271, kami akan siap membantu dan memberikan solusi atas perizinan anda.
